【达川法官说法大讲堂】执行工作中处置涉租赁房产的难点与对策

房产作为被执行人的大额财产，具有价值高、易查控等特点，在执行程序中特别受申请执行人和法院执行部门“青睐”，但在司法处置过程中，屡屡会有案外人向法院主张其享有租赁权。在“买卖不破租赁”规则的影响下，由于租赁合同真假难辨、法律适用标准不统一、惩戒措施制度缺位等原因，导致执行部门大量的司法资源被占用、浪费，严重影响了执行效率和拍卖成交率。

执行局员额法官刘毅以《执行工作中处置涉租赁房产的难点与对策》为题，通过两个案例，梳理分析司法实务中存在的难点、原因及对策。

刘毅分享了两个合同纠纷的案例，指出执行处置租赁房产过程中存在查明租赁情况难、认定虚假租赁难、强制交付房产难的情况，究其原因，是因为租赁合同规制较少、虚构租赁的违法成本较少以及法律规范不够完善。

解决这类问题，刘毅认为可以从以下三个方面加以注意：一是对房产租赁合同进行必要的备案管理。对租赁合同进行备案登记能够尽量减少市场主体的负担；二是对虚构租赁关系研究适当的制裁措施。被执行人与案外人恶意串通签订虚假的租赁合同，其背后的推力主要来源于违法成本过低，为此可以着手研究适当的制裁措施；三是结合相关法律文件进行执行。2021年3月31日，四川省高级人民法院出台《四川省高级人民法院执行指挥室关于下发<关于涉租赁房屋执行的疑难问题解答>的通知》，统一了我省法律适用尺度。

但在实际执行过程中，很多措施并不能得到合理落实，从而大大增加了涉租赁房产处置效率的困难程度，因此司法处置应严格落实程序要求。

首先，财产现状调查工作要做细。法院查封房产后确认需要司法处置的，应实地前往现场张贴执行公告并进行实地走访，执行公告应详细注明查封时间、产权信息、抵押情况、拍卖决定、租赁合同申报期限、搬迁截止日、法官联系方式等信息，并特别注明未在指定期限内向法院报备租赁合同的有关法律后果。

其次，租赁合同审查工作要做实。法院对当事人提交的租赁合同要进行详细审查，特别要关注合同签订的时间节点、租赁期限及租金给付等问题，必要时执行法官可以决定组织听证，并要求承租人对其所提供的证据接受申请执行人与被执行人的质询。

最后，救济渠道告知工作要做到位。在财产处置的各个阶段，当事人享有异议权的，要明确告知并记录在案，让各方当事人自由选择权利的行使或放弃。

随后，会议指出，刘毅法官的选题很贴合工作实际，很多执行法官都会面对这个棘手的问题，如果不能合理化解，不但影响执行效率，更不能保障当事人合法权益。

会议提出，破解这种困境，提前做好房产调查是关键。我们既要依法保护承租人的合法权益，又要精准识破恶意串通、虚构租赁法律关系对抗法院执行的违法行为，抓实抓好公正与效率，让人民群众切实感受到公平正义就在身边。